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La Brecha en el Financiamiento para Vivienda en Guatemala

 

¿Por qué es tan grande nuestro déficit habitacional? ¿Cómo es posible que año con año continúe incrementando? ¿Qué nos hace falta?

Es cierto, aún hay mucha pobreza en Guatemala, pero también tenemos una enorme clase media-baja que hace 10-20 años casi no existía. Estas personas tienen poder adquisitivo y hoy tienen acceso a crédito para consumo y pueden comprar celulares, electrodomésticos, motos y carros. Sin embargo, muy pocos tienen acceso a un crédito para vivienda. Muchos que podrían comprar una vivienda con un crédito, hoy viven quizás con sus padres, a veces en hacinamiento, muchos en una vivienda no adecuada y muchísimos en una vivienda alquilada.

¿Porqué es que tienen mil opciones de crédito para consumo pero no para vivienda?

¿Qué es el descalce financiero?

No es lo mismo dar créditos de valores bajos y a corto plazo para consumo, que dar créditos para vivienda a largo plazo. Para una entidad financiera, dar un crédito a 20 o 25 años para vivienda significa que deben tener depósitos a largo plazo para fondearlo. Si no lo hacen, se corren grandes riesgos en su liquidez. En términos bancarios a esto se le refiera como el descalce financiero, y se produce cuando las entidades toman fondos a corto plazo y financian a largo plazo, produciéndose un desfase entre el dinero que toman y cómo lo financian.

El descalce financiero pone fuertes limitaciones en la cantidad y el volumen de créditos que pueden dar. Aún cuando tienen grandes sumas de depósitos sin utilizar y que quisieran colocar en créditos (ya que ese es su negocio principal), la Superintendencia de Bancos les pone límites. La SIB no hace esto por fastidiar, lo hace porque eso mantiene estable y sano el sistema bancario del país. Lo que termina pasando es que los bancos concentran su liquidez limitada para atender a los clientes existentes y más lucrativos.

¿Cómo está nuestra oferta crediticia para Vivienda?

Cuando se estudian los mecanismos de acceso a financiamiento para Vivienda de un país, es común encontrar que existen brechas crediticias en las que se encuentra un enorme segmento de la población que no está siendo atendido con oferta de financiamiento para Vivienda.

Como estas familias ganan más que los más pobres, no los atienden los programas para las familias de escasos recursos como las cooperativas , las empresas de microfinanzas y Hábitat para la Humanidad, pero tampoco ganan suficiente para que los atiendan los bancos que, como vimos en la sección anterior, concentran su amplia oferta crediticia en familias con ingresos mayores.

Cuadro creado por Oscar de León de MICOOPE.

Cuadro creado por Oscar de León de MICOOPE.

En este cuadro que Oscar de León de Cooperativas Micoope creó, vemos la oferta crediticia para Vivienda en Guatemala. En la última columna, pueden ver la enorme brecha en los valores de créditos promedio en Quetzales para Vivienda. En la parte baja vemos que MiCoope otorgó 70,516 créditos para Vivienda en el 2018 por un valor promedio de Q. 52,201, y los bancos a través del sistema FHA Guatemala, otorgaron 4,302 créditos, uno de los mejores años en la historia del FHA, por un valor promedio de Q. 508,600.

El valor promedio de un crédito bancario “no FHA” es de Q. 697,573 por lo que vemos que gracias al FHA, los bancos están llegando a un segmento más bajo, pero no suficientemente bajo para atender a las familias de clase media-baja de que nos referimos en la sección anterior. Esto se debe al descalce financiero. Es muy simple, los bancos están colocando los relativamente pocos fondos que pueden destinar hacia créditos a largo plazo, en un segmento de mercado más fácil de atender, de menor riesgo, y que ellos consideran es más lucrativo.

Esto no significa que MiCoope no da créditos mayores a Q. 52 mil para vivienda o que los bancos no dan créditos para vivienda menores a Q. 508 mil, la cifra es el promedio y revela un enorme segmento de créditos para Vivienda entre Q. 50 y Q. 500 mil prácticamente sin atender, en otras palabras, una oportunidad de mercado.

¿Cuántas familias estamos dejando de atender?

Nuestros estudios (CaBi, CID Gallup, SIB y FHA) confirman que hay más de 100 mil familias que podrían acceder a un crédito para Vivienda entre Q. 150 y 400 mil. Un segmento que como vemos en el cuadro, hoy no tiene oferta crediticia. Estas familias representan un segmento muy grande de nuestra economía y de más de Q. 20,000 millones al año sin atender.

Podemos aprender mucho de otros países y cómo han solucionado el problema de la brecha crediticia. En México, por ejemplo, 6 de cada 7 créditos para vivienda son otorgados por institutos públicos de ahorro y de financiamiento para Vivienda. Nosotros aún no tenemos nada parecido en Guatemala.

Nos falta mucha oferta de financiamiento para Vivienda. Por eso es que siguiendo el ejemplo de México y otros países, diseñamos AVI, el Instituto de Ahorro para la Vivienda. Por su diseño y fondeo a través depósitos a largo plazo por medio del ahorro de los trabajadores, y a través de una medición de riesgo diferente a los bancos, podrá llegar a dar más de 100,000 créditos por año para vivienda a la clase media-baja.

Cuando se logra atender a este segmento con acceso a crédito, el efecto en la economía es impresionante. En el proceso de eliminar la brecha en el financiamiento para Vivienda, lograremos generar más de 500,000 empleos nuevos en construccion de vivienda y mover el PIB más de 6%.

Lo mejor de todo es que logramos generar riqueza y un patrimonio familiar para cientos de miles de familias.

Es un gana-gana.